未登記の地下車庫登記はどうする？住宅ローン借り換え時に条件になったときの対応法

私たちは住宅ローンを組んでちょうど8年経った頃に借り換えを行いました。

比較検討して選んだおすすめネット銀行は住信SBIネット銀行！実際に住宅ローンの借り換えをしたときの手順のまとめ

借り換え先の銀行は住信SBIネット銀行です。

借り換えには我が家の場合は条件が1つ付きました。

我が家は階段を上がったところに建物（自宅）があり、車庫は地下車庫です。

新築のときは車庫の登記は必要ないと判断されて登記していませんでした（毎年の固定資産税の対象にはなっています）。

そもそもその時は登記とか、書いてある言葉自体の意味がわかりませんでした。

その地下車庫の登記が借り換えの条件となったので、登記とは何ぞや？状態から手続きを完了するまでの流れをひと通り紹介していきます。

建物表示変更登記（附属建物新築登記）とは

建物表示変更登記って聞いて、意味がわかる方ってそんなにいませんよね。

私は初めて聞く言葉で、ちんぷんかんぷんでした。

既存の建物に追加で車庫や小屋などを登記することを、建物表示変更登記（附属建物新築登記）といいます。

そもそも（不動産）登記とは何？って思いますよね。

不動産登記とは：国民の大切な財産である不動産（土地や建物）の一つ一つについて，どこにあって，どれくらいの広さがあって，どなたが持っているのかといった情報を，法務局の職員（登記官）が専門的な見地から正しいのかを判断した上でコンピュータに記録することをいいます。引用元：法務局サイトより

家を建てたり買うときに登記を行いますが、我が家の場合家を建てたとき地下車庫は登記されていませんでした。

その登記を追加で行うのが建物表示変更登記です。地下車庫の場合は附属建物新築登記として登記されることもあります。

地下車庫を登記する理由

地下車庫を登記するか否かは司法書士によってまちまちのようですが、お金を貸す金融機関としては抵当権を設定したい理由から登記を条件にすることも多いようです。

登記されていないものには抵当権の設定ができないから、ということです。

登記の条件としては、ざっくり言うと基礎がある建物の場合（本当にざっくり）。物置とか車庫とか基礎が作られている場合は要注意です。

また登記がされているかを確認する状況になるのは、住宅ローンの借り換えもそうですが例えば相続する場合や売りに出す場合なども含みます。

建物表示変更登記（附属建物新築登記）の手続きの流れ

地下車庫を登記するための諸手続きの流れです。

土地家屋調査士の状況にもよりますが、依頼してから登記までは1〜2週間かかります。

土地家屋調査士に依頼＆測量

地下車庫登記後の抵当権設定をする司法書士は銀行指定の司法書士です。司法書士は通常は銀行指定のところで進めるもので自分で探し出してくることはできません。※銀行によるかもしれません。

当初、その司法書士事務所が契約している土地家屋調査士さんを紹介されました。

登記とか土地の測量とか全く知らない未知の世界だったので、そのときは自分で探すという発想もなく紹介されたところでお願いするものだと思い込んでいました。

司法書士さんから紹介された土地家屋調査士の費用は20万円でした。

最初に聞いたときにこの金額が高いのか相場なのかもしくは安いのかもわからなかったのでそこからネットで調べて、一般的に司法書士から紹介される調査士の金額は高いということがわかりました。

全国相場の金額は7〜10万円くらいだそうです。

調べているうちに日本土地家屋調査士会連合会というサイトがあることを知りました。そこで全国各地の土地家屋調査士のリストが公開されているのを見つけました。

>> 日本土地家屋調査士連合会オフィシャルサイト

そこから1件1件メールや電話で問い合せてひと通り料金とスケジュールを確認していきました。

土地家屋調査士を探す場合は司法書士からの紹介だと一般的には高いので（手間は省けますが）、節約したいなら自分で探して問い合せてみるほうがいいです。

土地家屋調査士の方は地元で活動されている方も多く、ウェブサイトがあるとは限りません。私は電話連絡のみ可能だった地元の調査士の方にお願いしましたが、実際にお会いしてみたら寡黙でとても手際よく丁寧に仕事をしていただけました。

書類作成して法務局へ登記手続き（調査士さんによる）

測量後は調査士さんのほうで書類作成を行い法務局への登記手続きまで行います。

一般的には1〜2週間くらい時間をいただくとありましたが、数日後には連絡がありました。司法書士さんへも調査士さんから既に連絡していただいてました。

手間はかかりましたが、合計13万円の節約になりました。

連絡も必要なことだけを的確に連絡してくれる真面目な方で、仕事も速くてしかもご近所で（自転車でも行ける距離だったらしい）自分で探してよかったと思いました。

司法書士による保存登記手続き

附属建物新築登記が終わったら司法書士による保存登記手続きを行います。

基本的に司法書士さんが全てやってくれるので、こちらで何かするということはありませんでした。

建物表示変更登記手続きのまとめ

住宅ローンの借り換えをする中で条件となった「建物表示変更登記（附属建物新築登記）」とは何ぞや？から手続きの流れまでを紹介しました。

最初はこんな面倒なことをと司法書士紹介の調査士さんにお願いしそうになりましたが、知らないことを知ることは自分の知識にもなり楽しいです。

住宅ローンの借り換えの流れは以下の通りです。

この記事で説明したのは（6）の手続きでした。

以下の記事も参考にしてみてください。

新築でマイホームを建てるときに必要な手順のまとめ

最後まで読んでくださりありがとうございました。
この記事が少しでも参考になると嬉しいです。